“十二五”風(fēng)向變調(diào)：地產(chǎn)商“看不懂”也拿地
原計(jì)劃2010年內(nèi)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”規(guī)劃建議，并沒有如期公布。
但可以明確的是，“十二五”時(shí)期，“包容性增長(zhǎng)”將成為未來5年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綱領(lǐng)性方針，政府不再單純追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，而是在經(jīng)濟(jì)取得發(fā)展的同時(shí)，追求社會(huì)各方面的平衡共進(jìn)，以縮小貧富差距，保障民生，實(shí)現(xiàn)公平正義。
而在“包容性增長(zhǎng)”的新語境下，房地產(chǎn)企業(yè)要在為爭(zhēng)取自己生存環(huán)境和配合調(diào)控政策之間，進(jìn)行一場(chǎng)新的博弈。
“未來5年計(jì)劃每年商品房開發(fā)600萬套，保障房建設(shè)也在600萬套 左右，”一位接近中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的人士表示，未來地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和保障性住房大規(guī)模建設(shè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)生存環(huán)境發(fā)生了很大的改變，所有的房地產(chǎn)企業(yè) 都要調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)下一個(gè)五年的發(fā)展。
平衡之道
“包容性增長(zhǎng)”并不意味未來國(guó)家減慢城市化進(jìn)程。
在過去的10年中，迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)曾為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)立下汗馬功勞。而今天，迅猛發(fā)展所帶來的不僅是GDP增長(zhǎng)，也有貧富差距的擴(kuò)大。
中國(guó)社科院研究員易憲容表示，社會(huì)矛盾凸顯的情形下，需要放慢腳步，“包容性增長(zhǎng)”不僅是單一的地產(chǎn)行業(yè)，還是整個(gè)行業(yè)發(fā)展的平衡。
“十二五”規(guī)劃中，新能源、高新技術(shù)等行業(yè)被列為重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)卻沒有被提及。
但是，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)被排擠或者不被重視。例如，保障房建設(shè)，仍然是國(guó)家在“十二五”期間的重中之重。
中國(guó)社科院研究員牛鳳瑞認(rèn)為，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的黃金期間仍會(huì)有20年。“包容性增長(zhǎng)”不意味著行業(yè)的沒落，而是以一定的速度繼續(xù)向前推進(jìn)。
房地產(chǎn)，作為上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)30多個(gè)的支柱型行業(yè)，在未來“十二五”發(fā)展期間，需要以包容性、科學(xué)性的節(jié)奏，與各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。資本是以逐利為目的，而擔(dān)任保證百姓安居的房地產(chǎn)行業(yè)，更要以包容性姿態(tài)向前推進(jìn)。在贏得利益的同時(shí)，也能實(shí)現(xiàn)保障民生的需求。
上海房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、上海中房置業(yè)總經(jīng)理桂國(guó)杰日前在上海房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃建議會(huì)上就表示，未來5年上海計(jì)劃做8000-9000萬平米的房地產(chǎn)開發(fā)，但是保障房就占到了6200萬平方米，剩下3800萬平米用于商品房建設(shè)，顯然不足。
牛鳳瑞指出，過去的十年，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的重心，以建設(shè)普通住宅為主。而在國(guó)家調(diào)控之下，企業(yè)的重心也將發(fā)生改變，以“包容性增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)開發(fā)商品房，以更加理性的策略逐步發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。
因此，“包容性增長(zhǎng)”需要找一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展和保障性住房建設(shè)之間的平衡點(diǎn)。據(jù)悉，萬科2011年將涉足商業(yè)地產(chǎn)，成為“包容性增長(zhǎng)”語境下地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平衡之道的最佳企業(yè)代表。
新博弈
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布資料，2010年底，中國(guó)人均GDP到達(dá)3000美元，中國(guó)城市化率接近50%，種種跡象都表明地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必會(huì)迅猛發(fā)展，而迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)下，必將造成諸多新問題。
宏觀政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，在未來將成為常態(tài)。
而在政策規(guī)范下，包容性的模式發(fā)展，是未來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也需要調(diào)整發(fā)展策略，以更積極、理性的心態(tài)，制定自己的“十二五”規(guī)劃。
發(fā)展是首要任務(wù)，這意味著上市房企制定積極的拿地和開發(fā)策略。
但是，也應(yīng)該看到，未來依靠囤積土地和炒地生財(cái)?shù)霓k法不可行。國(guó)家在“十二五”期間計(jì)劃建設(shè)3000萬套保障性住房，用于商品房開發(fā)的土地將日益減少。
在通貨膨脹預(yù)期加大的情況下，銀行信貸緊縮、利率進(jìn)入加息通道，這都使地產(chǎn)行業(yè)的融資變得日益艱難，尤其對(duì)融資渠道狹小的中小型房企。
更值得關(guān)注的是，一線城市是勞動(dòng)力輸入型區(qū)域，房?jī)r(jià)有強(qiáng)大的剛性需求做保障。而作為一些勞動(dòng)力輸出型的二三線城市，購(gòu)買力不如一線城市，并且房?jī)r(jià)被炒作之后，剛性需求支撐不足，在此情形下，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更值得行業(yè)重視。
在“十二五”期間，面臨各種壓力的房地產(chǎn)企業(yè)，自身需要強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，這將成為未來立足的重要保障。
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